Guía oficial de reglamentos, ordenanzas y códigos edilicios de la capital del Paraguay
La ciudad de Asunción, capital de la República del Paraguay, cuenta con uno de los marcos normativos de construcción más desarrollados y complejos del país. Su crecimiento urbano, la densificación edilicia y la diversidad de usos del suelo se encuentran regulados por un conjunto amplio de ordenanzas municipales, reglamentos técnicos y planes urbanos que establecen criterios obligatorios para el diseño, aprobación y ejecución de proyectos arquitectónicos y de ingeniería.
Esta guía reúne de forma organizada las normativas de la construcción vigentes en Asunción, con acceso directo a los principales reglamentos, códigos edilicios, ordenanzas de zonificación y disposiciones técnicas aplicables en todo el territorio municipal.
Su objetivo es facilitar una consulta técnica clara, confiable y actualizada para profesionales, estudiantes, empresas constructoras y personas interesadas en construir o intervenir en la ciudad.
¿Qué regula la construcción en Asunción?
En la ciudad de Asunción, toda actividad relacionada con la construcción, urbanización, demolición o cambio de uso del suelo está rigurosamente regulada por el Plan Regulador, aprobado originalmente mediante la Ordenanza Municipal Nº 43/94 y actualizado a lo largo de más de 130 modificaciones recopiladas en el Compendio de Ordenanzas de 2017.
Este marco normativo no solo define qué se puede construir y dónde, sino que también establece límites claros para garantizar:
- La seguridad de los habitantes,
- La salubridad del entorno urbano,
- La protección del patrimonio y del medio ambiente,
- Y un crecimiento ordenado y sostenible de la capital.
El Plan Regulador divide el territorio de Asunción en zonas específicas —residenciales, comerciales, industriales, mixtas, de transición, áreas verdes, entre otras— y asigna a cada una reglas precisas sobre densidad, altura, uso permitido, retiros, estacionamientos y más.
Antes de iniciar cualquier obra o proyecto inmobiliario, es obligatorio obtener el permiso municipal correspondiente, presentando planos técnicos que cumplan con todas las disposiciones vigentes. Ignorar estas normas puede derivar en multas, paralización de obras e incluso demolición.
Principales normativas de la construcción en Asunción
A continuación se presenta el índice de los principales instrumentos normativos vigentes en la ciudad.
Reglamentos generales
- Ordenanza N° 26.104/90 – Reglamento General de Construcción
- Zonificación y ordenamiento urbano
- Plan Regulador y Ordenanzas de Zonificación Urbana
- Ordenanzas de Uso de Suelo
- Alturas, volumetrías y densidades
- Alturas máximas permitidas por zona
- Coeficientes de ocupación y edificabilidad
- Retiros y alineaciones
- Retiros frontales, laterales y posteriores
- Seguridad, habitabilidad y accesibilidad
- Normativas de seguridad estructural
- Protección contra incendios
- Accesibilidad universal
- Condiciones de salubridad y habitabilidad
Principales normativas que debes conocer
1. Clasificación del territorio: Zonas y usos
Asunción está dividida en zonas urbanísticas con reglas específicas. Las principales son:
- Área Central (AC): Corazón administrativo, comercial y financiero.
- Áreas Residenciales (AR): Subdivididas en baja (AR1), media (AR2) y alta densidad (AR3).
- Franjas Mixtas (FM1, FM2, FM3): Para actividades comerciales, servicios y vivienda.
- Área de Transición (AT): Zona de amortiguamiento entre el centro y las áreas residenciales.
- Áreas Industriales (AI1, AI2, AI3): Para industrias inocuas, molestas o de gran escala.
- Áreas Verdes (AV): Parques, plazas y espacios recreativos.
- Zonas de Uso Específico (AUE): Palacio de Gobierno, Terminal de Ómnibus, Banco Central, etc.
Cada zona tiene un régimen de uso: permitido, condicionado o no permitido, según la actividad que se pretenda desarrollar.
2. Áreas Residenciales: Densidad y tipologías
Las áreas residenciales se clasifican por densidad habitacional:
- AR1 (Baja densidad): Hasta 250 hab/ha. Predominan viviendas unifamiliares.
- AR2 (Media densidad): Hasta 600 hab/ha. Se permiten multifamiliares y algunos comercios vecinales.
- AR3 (Alta densidad): Hasta 1.000 hab/ha. Admite edificios en altura y mayor diversidad de usos.
Además, existen Ejes Habitacionales (EH) en avenidas como Primer Presidente, Santísima Trinidad o Guido Boggiani, donde se fomenta la vivienda con cierta flexibilidad para usos complementarios.
3. Alturas máximas y coeficientes de edificabilidad
La altura permitida varía según la zona:
- En AR1: hasta 3 plantas (9 m).
- En AR2: hasta 4–5 plantas (12–15 m).
- En AR3: hasta 7 plantas (21 m) en sectores AR3-B.
- En Franja Mixta 3 (FM3): Coeficiente de edificabilidad de hasta 8.
En Área Central y Transición: Coeficiente de 10, con alturas que pueden superar los 30 metros en casos excepcionales.
💡 Importante: El coeficiente de edificabilidad determina cuántos metros cuadrados puedes construir en total. Por ejemplo, en AR3-B con un terreno de 500 m² y coeficiente 5,25, podrías construir hasta 2.625 m².
4. Retiros y ochavas
- Retiro frontal mínimo: 3 metros en calles, 6 metros en avenidas.
- En esquinas, se exige una ochava (recorte diagonal) de al menos 5 metros por lado para mejorar la visibilidad y el tránsito peatonal.
- En lotes angostos (frente ≤ 8 m) y calles sin salida, puede no aplicarse el retiro obligatorio si la construcción tiene hasta 2 niveles.
5. Estacionamientos obligatorios
El número de estacionamientos depende del uso y tamaño del edificio. Algunos ejemplos:
- Vivienda multifamiliar: 2 módulos por cada 3 unidades.
- Supermercado: Si supera 1.000 m², debe proveer el doble de la superficie del salón de ventas.
- Hoteles: 1 módulo por cada 3 habitaciones.
- Consultorios médicos: 1 módulo por cada 50 m² construidos.
🚗 Excepción: Viviendas de hasta 120 m² en Área Central, Transición o AR3-B están exentas de estacionamientos, siempre que sean para uso permanente (no hoteles ni apart-hoteles).
6. Normativas complementarias
🔥 Seguridad contra incendios
- Edificios de más de 2 plantas deben contar con:
- Escaleras de emergencia,
- Puertas de salida,
- Extintores, alarmas y detectores de humo.
♿ Accesibilidad
Todas las nuevas construcciones deben garantizar acceso a personas con discapacidad, con rampas de máximo 12% de pendiente y pavimento táctil.
🌳 Protección ambiental
- Se prohíbe dañar el arbolado público.
- Todo proyecto debe incluir una Declaración de Impacto Ambiental.
- En zonas costeras (Bañado Tacumbú, Banco San Miguel), se exigen planes especiales de recuperación.
Tipos de proyectos regulados en Asunción
Las normativas urbanísticas de la Municipalidad de Asunción establecen reglas específicas para distintos tipos de intervenciones en el territorio. Estas regulaciones buscan garantizar un desarrollo ordenado, seguro y sostenible. A continuación, se detallan los principales tipos de proyectos sujetos a estas normas:
1. Vivienda unifamiliar
Se refiere a una casa destinada a una sola familia, con acceso independiente y todos los ambientes básicos (dormitorio, cocina, baño, estar). Está permitida en todas las zonas residenciales (AR1, AR2, AR3) y en algunas áreas mixtas o de transición, siempre que cumpla con los indicadores urbanísticos (retiros, altura, tasa de ocupación, etc.).
2. Vivienda multifamiliar
Incluye edificios con varias unidades habitacionales (departamentos), ya sea en bloques o conjuntos habitacionales. Se permite principalmente en zonas de media y alta densidad (AR2 y AR3), así como en Franjas Mixtas y el Área de Transición. Requiere cumplir con estacionamientos, accesibilidad y coeficientes de edificabilidad específicos.
3. Edificios en altura
Son construcciones de más de 4 niveles o 15 metros de altura, comunes en zonas como Franja Mixta 2 y 3, Área Central y Área de Transición.
Están sujetos a requisitos más exigentes:
- Mayor cantidad de estacionamientos (a menudo en subsuelo).
- Escaleras y salidas de emergencia.
- Estudios de impacto vial y ambiental.
- Incentivos fiscales si destinan áreas a estacionamiento en altura.
4. Comercios y oficinas
Abarca desde locales vecinales (panaderías, farmacias) hasta grandes centros comerciales o torres de oficinas.
Su regulación depende de la escala (CS1, CS2, CS3) y la zona:
- En zonas residenciales solo se permiten actividades compatibles (sin ruido, olores ni tráfico intenso).
- En Franjas Mixtas y Área Central se autorizan usos de mayor envergadura.
- Siempre deben cumplir con estacionamientos, cartelería y accesibilidad.
5. Equipamientos públicos y privados
- Incluye escuelas, hospitales, iglesias, centros culturales, estadios, mercados municipales, etc.
- Tienen prioridad en su zona de influencia (ej.: no se permite instalar industrias cerca de una escuela).
- Deben respetar retiros amplios, áreas verdes y estándares de seguridad.
- Algunos (como el Hospital Neuropsiquiátrico o el Jardín Botánico) tienen normas especiales.
6. Industrias y depósitos
- Se clasifican según su nivel de molestia (inocuas, molestas, nocivas, peligrosas) y escala (pequeña, mediana, gran escala).
- Solo se permiten en Áreas Industriales (AI1, AI2, AI3) o en sectores específicos de Franjas Mixtas.
- Las industrias inocuas de pequeña escala pueden instalarse en zonas residenciales bajo estrictas condiciones.
- Requieren estudios de impacto ambiental, distancias mínimas de viviendas y sistemas de tratamiento de efluentes.
7. Intervenciones en patrimonio edificado
- Se refiere a edificios declarados de interés histórico, artístico o cultural.
- Cualquier modificación debe ser aprobada por la Municipalidad.
- Se busca preservar su valor arquitectónico; no se permiten alteraciones que desnaturalicen su fachada o estructura.
- Aplican normas especiales de restauración y conservación.
8. Remodelaciones y ampliaciones
Cualquier modificación posterior a la construcción original (agregar un piso, cambiar fachada, ampliar locales comerciales) debe:
- Ajustarse a la normativa vigente (no a la que regía al construirse el edificio).
- Presentar nuevos planos y obtener permiso municipal.
- Respetar usos permitidos, alturas máximas y retiros actuales.
Procedimiento general de aprobación municipal
Si estás planeando construir, ampliar o cambiar el uso de un inmueble en Asunción, es fundamental seguir un proceso técnico y administrativo ordenado. Aunque cada proyecto puede tener particularidades según su ubicación, escala o tipo de uso, el siguiente esquema general te ayudará a orientarte desde el inicio:
Identificación de la zonificación del inmueble
El primer paso es determinar en qué zona urbanística se encuentra tu predio: ¿Área Residencial (AR1, AR2, AR3)? ¿Franja Mixta (FM1, FM2, FM3)? ¿Área Central, de Transición o Industrial? Esta información está disponible en el Plano General de Zonificación del Plan Regulador y puede consultarse en la Dirección de Planificación Urbanística de la Municipalidad de Asunción.
Consulta de usos permitidos y condicionados
Una vez identificada la zona, revisa si tu actividad (vivienda, comercio, industria, etc.) está permitida, condicionada o prohibida. Por ejemplo, en una AR1-B puedes abrir una farmacia o consultorio médico, pero con límites de superficie y sin generar molestias al vecindario.
Verificación de alturas, retiros y volumetrías
Cada zona tiene reglas específicas sobre:
- Altura máxima (en metros o pisos),
- Coeficiente de edificabilidad (cuántos m² puedes construir),
- Tasa de ocupación (qué porcentaje del terreno puedes cubrir),
- Retiros obligatorios (frente, fondo, laterales y ochavas en esquinas).
- Revisión del Reglamento General de Construcción
Asegúrate de cumplir con las normas técnicas generales: accesibilidad universal, seguridad contra incendios, iluminación natural, patios mínimos, instalaciones sanitarias, estacionamientos, etc. Estas reglas aplican a todos los proyectos, independientemente de la zona.
Presentación de anteproyecto
Antes de presentar planos definitivos, es recomendable (y en muchos casos obligatorio) entregar un anteproyecto que incluya:
- Plano de ubicación,
- Plantas, cortes y fachadas,
- Memoria descriptiva,
- Declaración de Impacto Ambiental (obligatoria para toda obra),
- Certificados de factibilidad de servicios (agua, luz, cloacas).
- Aprobación técnica municipal
Los planos deben ser revisados y aprobados por distintas áreas técnicas de la Municipalidad: Obras Privadas, Protección Ambiental, Tránsito (si aplica), Patrimonio (si hay bienes históricos), entre otras. En algunos casos, el proyecto debe pasar por el Consejo del Plan Regulador.
Obtención de permiso de obra
Una vez aprobados los planos, se emite el Permiso Municipal de Construcción, que autoriza el inicio de la obra. Este trámite incluye el pago de impuestos y tasas correspondientes. Recuerda: no se puede comenzar ninguna obra sin este permiso, bajo pena de multas, paralización e incluso demolición.
Este procedimiento no solo evita sanciones, sino que garantiza que tu proyecto contribuya a una ciudad más segura, ordenada y habitable.
Vigencia y actualización normativa
Las ordenanzas municipales de Asunción se encuentran sujetas a:
- Modificaciones periódicas
- Ordenanzas complementarias
- Reglamentos interpretativos
- Actualizaciones técnicas
Tekoharq realiza un seguimiento continuo de fuentes oficiales municipales con el objetivo de mantener esta guía actualizada. No obstante, se recomienda siempre:
- Confirmar la vigencia de cada ordenanza
- Consultar directamente con la Municipalidad de Asunción
- Verificar criterios específicos antes de presentar proyectos
Asesoramiento técnico especializado en Asunción
La normativa edilicia de Asunción presenta una elevada complejidad debido a:
- Diversidad de zonas urbanas
- Áreas de renovación y consolidación
- Sectores patrimoniales protegidos
- Edificación en altura
- Interacción con planes urbanos especiales
👉Para consultas técnicas o solicitudes de acompañamiento profesional, te invitamos a visitar nuestra página de contacto.
Conclusión
Construir en Asunción requiere un conocimiento profundo del Plan Regulador y sus múltiples actualizaciones. A diferencia de otras ciudades, Asunción opera con un sistema altamente detallado de zonificación, coeficientes, densidades y usos condicionados, diseñado para equilibrar el desarrollo privado con el interés público.
Antes de comprar un terreno o diseñar un proyecto, verifica siempre:
- La zona urbanística en la que se encuentra el predio.
- Los usos permitidos y las condiciones de uso.
- El coeficiente de edificabilidad, la altura máxima y los retiros obligatorios.
- Los requisitos de estacionamiento y accesibilidad.
Cumplir con estas normas no solo evita sanciones, sino que contribuye a una ciudad más segura, inclusiva y funcional para todos sus habitantes.
¿Te gustaría recibir actualizaciones sobre normativas urbanas en Asunción?
Mantente al día con los cambios en el Plan Regulador, nuevas ordenanzas y oportunidades de inversión inmobiliaria.
Suscríbete gratis a nuestro boletín mensual y recibe:
🔍 Resúmenes claros de nuevas normativas municipales
📅 Fechas clave: audiencias públicas, plazos de trámites y cambios regulatorios
🛠️ Guías prácticas para constructores, arquitectos y vecinos
📌 Alertas sobre inspecciones, multas comunes y cómo evitarlas
No te quedes atrás. Construye con confianza en Asunción.
👉 Suscríbete ahora
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo abrir un local comercial en una zona residencial?
Sí, pero solo en AR2 y AR3, y con restricciones:
- El área comercial no puede superar el 25% del área habitacional.
- Debe ser compatible con el vecindario (sin ruidos, olores ni tráfico intenso).
- Requiere informe favorable de la Dirección de Protección Ambiental.
¿Cuál es la altura máxima en Villa Morra?
Villa Morra es una Zona de Uso Específico. En sus “Ejes Villa Morra”, la altura máxima es de 5 plantas (15 m). En sectores AR3-A, se permite hasta 7 plantas.
¿Necesito estacionamientos si construyo departamentos pequeños?
Si los departamentos tienen hasta 120 m² y están en Área Central, Transición o AR3-B, no se exigen estacionamientos, siempre que sean para vivienda permanente.
¿Qué pasa si construyo sin permiso?
Se considera una infracción grave. Las consecuencias incluyen:
- Paralización inmediata de la obra,
- Multa del 30% del impuesto omitido,
- Posible demolición si no se regulariza.
¿Dónde consigo el mapa de zonificación de Asunción?
Puedes solicitarlo en la Dirección de Planificación Urbanística de la Municipalidad de Asunción o consultar el Plano General de Zonificación adjunto al Compendio de Ordenanzas.
¿Se permiten moteles en Asunción?
Sí, pero solo en zonas específicas (como la franja entre Cacique Lambaré y René Barrientos) y nunca en la misma manzana que escuelas, iglesias, hospitales o parques.
